时寒冰博客：http://shihb.blog.sohu.com/

买什么房最合算（兼谈小产权房热销根源）
      时寒冰

    （最近，常会收到询问买房的邮件，我认为，买小产权房是最划算的，尤其是规模大、房屋质量好，已经形成成熟居住区的小产权房，有关部门出于稳定的考虑，除了默认其合法性，并无更好选择。因此，别看一些人对小产权房咬牙切齿、张牙舞爪，动辄拿着非法的帽子扣来扣去的，真来硬的它有胆吗？而且，真正上规模的小产权房，多少也是有点背景的，不然，房子没盖起来有关部门就给它平了，还容它长成参天大树不成？因此，买房就买小产权房，花钱少，一套顶两套，实惠，还不怕压力差。瞅准了，小产权房，买的就是你！——暖之）

    最近，小产权房问题成为社会关注的焦点。国土资源部提出的关于“小产权房”的处理报告目前已上交国务院。报告明确对小产权房的处理原则：新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；决不能让开发商在小产权房中占到便宜。而广州市国土资源和房屋管理局已经走到了前面，它们制订和发布规定：如违规买卖“小产权房”被查实，购房款将被没收。
    尽管小产权房一直带着“不合法”的脚镣，但它依然快速发展起来。据报道，小产权房的住宅目前总体上已相当于我国城镇住宅的40%以上，并且，发展势头迅猛。 
    从居住的角度来看，买小产权房是比较划算的。不少小产权房比商品房便宜三分之二，甚至更多，这是小产权房最吸引人的地方。据报道，就连著名房地产律师秦兵也明确表示：“单纯从居住的功能考虑，小产权房对我很合适，价格便宜，环境也好。虽然我是律师，也知道它没有产权证，但我仍会选择小产权房。”
    当然，买小产权房也是需要讲究一些基本技巧的，比如，买小区规模大、房屋质量好、环境优美的小产权房。小区规模大，有关部门出于稳定的考虑，最终很可能默认其合法性，而不是采取较为强硬甚至极端的措施推倒了之。不然，通晓房地产法律的律师为何也选择小产权房？秘诀正在此处。千万别买不成规模的小产权房，说推倒就推倒了，千万别考验有关部门推土机的质量。
    事实上，现在确认小产权房非法的法律依据一直存在着非常大的争议。目前，有关部门认定小产权房销售不合法依据的是城市房地产管理法第三十八条和第四十四条的规定，而这部法律并未涵盖农村。诚如中国人民大学法学院教授王轶所说：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》。”
    倘若以此逻辑推理，广州市国土资源和房屋管理局没收小产权房购房款的做法，可能存在着滥用权力甚或借执法之名侵占公众财富的嫌疑。
    小产权房热销，从根源来看，是政府住房保障责任没有尽到导致的最直接结果。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）下发，这份指导我国住房改革的纲领性文件，明确提出：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”即：城市80％以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，并明确规定，一个城镇居民四年的收入可以购买一套60平方米的经济适用房；10%的低收入群体，政府提供廉租房；开发商建造的商品房占大约10%，专门为高收入者提供。
    但是，我国至今未能建议起系统的住房保障体系。根据原建设部的通报，截至2006年4月，全国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。2007年2月14日，原建设部再次通报的检查结果显示，仍有“4个地级城市”，“141个县级市”没有建立廉租住房制度。除此，2007年12月出台的经济适用房管理办法，将经济适用住房定位于“城市低收入住房困难家庭”，由于低收入者根本买不起房，这意味着经济适用房被变相取消。
    由于保障性住房缺位，住房供应单一，形成了商品房一手遮天的局面，在这种强势垄断之下，房价持续飞涨，民众的住房压力倍增。小产权房正是在这一背景下涌现的。
    小产权房之所以便宜，并非人们通常所认为的不缴纳土地出让金，因为农民已经把未来几十年的土地收入纳入了房价里面。小产权房之所以便宜，根本原因在于：一，它不包含拿地过程中所支付的灰色成本，而只是土地本身的成本。二，它不包含土地被人为抬高的虚价部分，比如，“地王”带动起来的土地溢价。三，小产权房不包含开发商攫取的巨额暴利部分，而只是相对合理的利润——之所以用“合理”作为前提，是因为，小产权房的建造者所获取的绝对收益也是非常之大的。四，小产权房中不包含部分不合理的税费成本。
    显然，从利益角度来看，小产权房的存在，既映衬出了高房价的真相，同时，也损害了现今房地产市场中的三大利益主体的蛋糕：地方政府、开发商、土地管理部门。在叫停、阻止小产权房发展方面，出力最多、喊得最响的也是这三大利益主体。
    应该认识到，小产权房的发展，乃是政府在住房保障问题上的职责缺位或不作为催生出来的，倘若政府加大社会保障性住房的供应，比如，加大推出比小产权房更便宜的经济适用房，小产权房的竞争优势就不复存在，小产权房自然就会逐渐退出历史的舞台。否则，在目前房价高高在上，远远超出民众的购买力的大背景下，一味采取压制的办法，不能难以取得效果，还可能适得其反，引发危害社会稳定的事情发生。
    解决小产权房问题，需要多从民生角度考虑。

附录：这是我在2007年写的一篇评论，现在看来仍有现实意义。

小产权房合法化是政府惟一选择
（原题：为了民生，请给小产权房一条出路）
——《上海证券报》2007年7月19日封4版
        时寒冰

    倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村，公共设施落后，交通成本畸高。并且，购买小产权房，难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。
    但是，尽管风险巨大，小产权房依然热销。据调查，小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果：从市中心到市郊，再从市郊到周边农村地区，他们距离城市越来越远，其中的酸楚难以名状。
    有一个观点必须得到纠正，有人认为小产权房之所以便宜，主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右，这个每平方米2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金（全部或部分）的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售，必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些，这一亩地带来的收益将更大，因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。从这里也映衬出所谓城市化导致土地稀缺的谎言是何等荒谬。
    所以，小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利，还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话，后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是，小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主张拆除甚至炸毁小产权房，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，这一度引发公众的质疑。
    首先，小产权房不是一夜之间突然建造起来的，此前有关部门为何不予以制止，却拖延到房屋建好、销售一空，甚至已经住人的情况下才表态严厉查处？在这种看似严厉的执法背后，实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃，不仅执法难度大，所导致的不确定性风险（比如对社会稳定的危害等）也非常大。
    其次，查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。
    因此，对小产权房一拆了之，不仅可能造成局部性的民生恶化，危及社会稳定，其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。
    应该认识到，小产权房也有一定的积极意义：
    第一，平抑房价，减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。
    第二，促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资，将加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，激活农村消费市场，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。
    第三，缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足，既是我国房价持续快速上涨的原因，也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房，即使补交部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。
    正是由于上述原因，应该给小产权房一条出路，而不是一拆了之。令人欣慰的是，政府给出了理性的表态。2007年7月12日，国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时表示，国家非常重视小产权房现象，在对农村土地流转试验、试点进行总结后，将选择合适的时机通过立法来解决。这说明先立法再通过补交部分税费或土地出让金，很可能成为解决小产权房的最终选择，这自然也是多赢的选择。